근저당 말소 전 전세대출 가능한가요?

실거주자라면 꼭 알아야 할 조건부 대출 실행 방법 

안녕하세요. 오늘은 제가 직접 겪고 있는 전세대출 심사 중 근저당 말소 문제에 대해 공유해보려 합니다.
혹시 저처럼 이사 갈 집에 근저당이 남아 있는 상태에서 전세대출 준비 중이신 분들이 있다면 자세히 알아보세요.

✔ 제 상황은 이렇습니다

• 이사 예정일: 3월 14일

• 새 집 전세금: 일부 대출 + 일부 자금으로 마련 예정

• 문제는? 새 집 등기부등본을 확인해보니 근저당 1억 6천만 원이 설정돼 있더라고요.

집주인 말로는 기존 전세금으로 대출을 갚고, 말소할 예정”이라고 했고, 실제로 저는 신한은행을 통해 전세대출을 진행 중입니다.

하지만 제가 살고 있는 집은 3월 14일이 계약 만기인데, 다음 세입자 입주는 3월 28일이라 잔금 일부는 그때 받게 될 상황입니다. 즉, 3월 14일에는 제 여유 자금 + 대출금으로 잔금을 치러야 하죠.

궁금한 건 이것이었습니다

“근저당 말소가 완료되지 않은 상태에서도 전세대출 실행이 가능한가요?”

결론부터 말씀드리면,

일반적으로는 "근저당 말소 → 대출 실행"이 원칙입니다.

보통 전세대출은 보증기관(예: HUG, SGI)에서 해당 부동산의 근저당 등기가 없는 상태를 확인한 후 보증서를 발급하고, 그에 따라 은행이 대출금을 실행하는 구조입니다.

즉, 근저당이 말소되어 있어야 대출이 나온다는 얘기죠.

하지만 예외도 있습니다.

"말소 예정 조건부"로 대출 실행이 가능한 경우도 있습니다

은행과 보증기관이 해당 대출금이 근저당 상환을 위한 자금임을 인지하고, 집주인과 세입자 간 계약에 말소 조건이 명확히 명시되어 있다면 일정 조건 하에 전세대출이 실행되기도 합니다.

이럴 때 필요한 조건은?

계약서 특약 조항

본 계약의 전세보증금은 임대인이 등기부상 설정된 근저당권을 말소함을 조건으로 지급하며, 
보증금 일부는 세입자의 전세자금대출로 지급된다.

집주인의 말소 동의서 또는 확약서
대출금으로 근저당을 상환하겠다는 문서

은행에 제출할 말소예정 확인서

• 경우에 따라 말소 등기 접수증 등 요구됨
  
  

보증기관의 승인

• HUG, SGI 등에서 “말소예정 조건부 보증”을 허용해야 대출 실행 가능
  
  
  

그럼 저는 어떻게 해야 할까요?

• 신한은행 전세대출 담당자에게 현재 상황을 정확히 설명하세요.

• → “대출금 일부로 근저당을 상환하고 말소할 계획”임을 전달

• 집주인에게 협조 요청

• 말소 동의서나 위임장 등 준비 필수

• 계약서에 특약 조항 반드시 명시

• 보증보험 가능 여부 확인

• 근저당이 있으면 거절될 수 있으므로 사전 체크 중요
  
  
  

마무리 요약

항목	설명
근저당 말소 전 대출 실행	❌ 일반적으로 불가
예외 가능성	✅ 말소 예정 조건부 대출 실행 가능 (조건 충족 시)
핵심 조건	계약서 특약 + 임대인 확약 + 보증기관 승인

전세대출이 단순한 이사 자금이 아니라, 등기부 상태와 보증 구조까지 꼼꼼히 따져야 하는 이유를 이번에 뼈저리게 느꼈습니다.

저처럼 근저당 말소가 필요한 집으로 이사 준비 중이신 분들, 꼭 은행과 보증기관에 미리 상담 받아보시고, 계약서 특약도 잊지 마세요! 다들 안전하고 평안한 이사 되시길 바랍니다.

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